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中国房地产泡沫会破裂吗?1个“铁证”,国家智囊提解决方案
作者:管理员    发布于:2020-03-05 15:28:23    文字:【】【】【

由胡润联合机构发布的《斯维登置业·胡润2019年度全球房价指数》报告显示,在过去一年,全球房价涨幅最高的前50名城市中,中国有27个城市入榜,超过了半数。

其实,了解中国楼市的人应该清楚,这两年楼市在国家调控下已经趋于平稳,真正快速增长是在过去N年。短短十几年时间,全国住房均价从几百元一平米,到现在接近万元一平米大关。房价涨幅在十几倍、二十几倍的城市不在少数。比如像北京、上海、深圳等城市,其涨幅远超平均数。

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由于每个国家的发展程度以及人口因素不同,所以,一个国家的房地产有没有泡沫,仅从房价绝对值是无法做出对比的,按照国际通行做法,房价收入比是衡量房地产市场是否健康的关键指标,房价收入比即指每户住房总价÷每户家庭年总收入。

根据上海易居研究院发布的《2019年全国房价收入比报告》显示,全国商品住宅的房价收入比为8.8,相比2018年小幅上升了0.3,根据报告对比,这个数据也创下了20年新高。其中深圳的房价收入比达到了36.1,“傲视群城”,即一个家庭不吃不喝需要36.1年才能全款购买一套住房。那么,这个数据有泡沫吗?

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按照国际惯例认为,房价收入比在3-6倍之间属于合理区域,那么,即使依据易居研究院公布的8.8数据看,我们整体的房价收入比也超过这个合理范畴,房价收入比前50城市,仅长沙无限接近合理区间。从这个角度看,我们很多城市的房价是存在泡沫的。

那么,问题就来了,中国的房地产泡沫会破裂吗?1个“铁证”显示,不会!为什么这么说呢?

一提到房地产泡沫,很多人都会想起日本上个世纪90年代的房地产泡沫崩塌过程,想当然地认为中国楼市也会步日本的后尘,我们先来看看日本当年的泡沫是如何形成和刺破的?

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二战后,美国为提高出口发展经济,与日本签订了广场协议,美元贬值促使日元大幅升值,日本出口受到严重阻碍,日本为发展本国经济,不断降低银行利率,让更多人贷款刺激生产,此外,日元不断升值也导致大量的热钱进入日本银行。这个时候的日本,钱实在是太多了。大家从银行贷出来的钱不是买股就是买房,所以,此时日本的股市和房市双双暴涨,泡沫不断放大。为改变现状,日本新任央行行长上任以后,强力从股市收回资金,导致股市暴跌,间接影响到楼市。到92年时,日本又推出房产税,楼市泡沫被最后一根稻草彻底刺破了,日本经济从此进入了失去的二十年。

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纵观日本楼市泡沫破裂的历程,最关键的因素就是一错再错的货币政策,导致日本经济遭受重创。对比中国货币政策可以看出,我们一直实行稳健的货币政策,根据实际情况进行预调微调,即使经济面临下行压力,也不搞大水漫灌,保持了货币政策稳定性、持续性。对房地产而言,随着房价不断升高,房地产投资过热,央行加强了房地产融资管控,比如今年初银保监会网站公布《中国银保监会关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》就明确要求:

防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长,推动房地产市场健康稳定发展

总体看,中国楼市一直处于国家管控之中,持续不断的楼市调控表明,国家对房地产金融政策把控是非常严谨的,即使楼市出现阶段性泡沫,也不会贸然刺破,对此,国家智囊曾提出了解决方案。

根据经济日报—中国经济网报道,国务院参事仇保兴在《参事讲堂》上表示,房地产泡沫不能贸然刺破,尤其中国老百姓70%的财富都在房产上,这种情况刺破会产生严重影响。那么如何解决呢?他提出了两个核心观点:

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一是通过国民经济收入的增长来严格控制房价的涨幅,逐渐地烫平房地产泡沫,而不是一脚踢破;

二是理性遏制、逐步烫平房地产泡沫。房地产税应该分解为四个:消费税、流转税、空置税物业税,率先出台能够精准遏制投机的,即前3种税先行,然后再从容考虑物业税。

对此,笔者认为,在国家对楼市连续不断的调控下,房地产市场进入平稳发展阶段,在房价平稳的状态下,如果能通过经济发展,提高老百姓收入水平,让房价收入比逐步回归到合理区间,应该是风险较小的方式,也是可行的。而要征收房产税还是要考虑实际情况,毕竟我们很多老百姓的财富都在房产上,未富先老比较明显,同时,如果增加持有环节税费,势必应减少或者消除交易环节税费。对此,你有什么好建议吗?欢迎留言交流。

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